제목에 약간 낚시성이 있네요 ^^*

내년에 이사를 가야할 일이 있어서 전세쪽을 많이 살펴보고 있습니다. 최근에는 역전세난이라고 해서 세입자 구하기가 하늘에 별따기 만큼 힘들다고 하더군요. 물론 전세가격 자체도 많이 하락했구요. 그래서 전세를 기준으로 해서 부동산 시장을 바라보면 어떨까 하는 생각이 들었습니다. 부동산에는 문외한이기도 하고 경제학쪽에도 그리 큰 관심이 있지 않아서 관련 책을 많이 읽지는 않았습니다. 부동산 책은 [부동산 10년 대폭락]이라는 책을 읽은게 고작입니다.

따라서 이 포스팅은 지극히 개인적인 견해이며, 논리적인 분석이 아닌 개인적인 느낌에 의한 분석임을 밝혀 둡니다.

부동산에 대한 한국인의 사랑
한국인은 유난히 집이나 토지 즉, 부동산에 대한 애착이 심합니다. 전통적으로 농경사회를 기반으로 했기 때문에 그런 애착이 지금도 지속되고 있지 않을까 하는 생각이 듭니다. 근대화 이전에 있던 땅에 대한 애착이 아직도 우리의 DNA 속에 잠재해 있기도 하고, 이에 따라서 투자 선호도가 높지 않았을까 생각합니다.

넓지도 않은 땅덩어리에서 많은 인구가 살다보니 기본적으로 충족해야할 의식주 중에서 집에 대한 경쟁이 치열해 질 수 밖에 없는 구조이기도 합니다. 서울을 살펴보면 특히나 더 극심한 경쟁이 존재하는 것도 사실입니다. 집이라는 것이 정부나 학자가 주장하는 것처럼 소유의 개념이 아닌 주거의 개념으로 변화가 일어나야 하는데 그리 쉽지 않을 것 같습니다. 미국의 서브프라임 사태만 봐도, 괜찮은 투자 거리였다는 이유하나로 소유로 돌아서 문제가 확대된 것을 봐도 완전히 주거의 개념으로 탈바꿈하기가 요원할 것이라고 생각합니다. 그 중간 정도의 어느 지점에서 수렴하는 것이 가장 이상적일 것입니다.

다주택 보유자 89만가구

다음은 다주택을 보유하고 있는 가구에 대한 2005년도 발표자료입니다. 그 후로 발표가 전혀 이루어지지 않았기 때문에 훨씬 많은 사람이 다주택을 보유하고 있을 것으로 추정됩니다. 가계 부채가 급격히 증가한 시기도 이 시기이 때문에 못해도 100만 가구이상은 넘어서고도 남을 것이라 생각합니다. 특히나 수도권의 경우에는 다주택 소유비율이 높으며 이들이 보유한 주택수는 94만 가구를 넘으니 거의 100만 가구 정도를 보유하고 있는 것으로 나옵니다.  즉 100만 가구는 이미 집을 소유한 사람이 투자나 기타 목적으로 주택을 더 가지고 있다고 보면 맞습니다. 현재는 이 수치가 어떻게 바뀌었을지 모르지만, 150만 가구 정도가 됐을 수도 있습니다. 자세한 내용은 아래의 기사를 참고하세요.

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부동산 거래 지표와 전세
부동산 거래 지표에는 대부분 아파트 매매가를 기준으로 하락, 상승 등에 대한 분석이 주를 이루고 있습니다. 물론 전세가격 변동에 대해서도 가끔 나오기는 하지만 이게 제대로 반영이 된 것인지 모르겠습니다. 전세를 알아보다 보니 체감하는 전세가격 하락이 매매가격 하락을 훨씬 상회하는 것으로 느끼는데 기사 등에서는 그리 높게 나타나지 않고 있는 점이 의문입니다. 부동산 매매야 세금 관련 문제가 있어서 어느 정도 공식적인 집계가 가능하지만 전세야 세금을 내야 할 일도 없으니 대충 주요 사이트의 전세 시세를 가지고 변동율을 내기 때문이지 않을까 추측해 봅니다.

부동산 거품론과 전세
어째 보면 부동산의 거품이 있는지 없는지를 살펴보는데는 전세를 기준으로 새로운 시각으로 바라보는 것도 의미가 있을 것같습니다. 전세 시장도 분명 수요와 공급이 있기 때문에 수요가 많은 철은 전세가가 오르기도 하고 수요가 없는 철은 내리기도 합니다. 지금처럼 급격하게 떨어지는 경우도 드뭅니다. 물론 매매가도 하락하고 있지만 전세가 하락은 이보다 더 빠르고 극겹하게 변화하고 있습니다.

그 이유를 아파트 매매에서 생각해 봅시다. 아파트 보유자는 아파트 자체가 자신의 자산이 됩니다. 즉, 아파트를 싸게 내놓게 되면 그 만큼 자신이 받을 수 있는 돈이 적어지게 됩니다. 즉, 자산 가치의 하락을 최대한으로 방어하고 싶어 할 것입니다. 그에 비해서 전세는 어떨까요? 전세를 내놓게 되는 이유야 많겠지만, 다주택자는 당연히 거주하는 곳 외에는 전세를 놓게 될 것입니다. 전세 시세가 떨어지더라도 이게 자산가치의 하락을 의미하지 않기 때문에 최대한 빨리 새로운 세입자를 구하는 것이 중요합니다. 그렇기 때문에 실제로는 전세가격을 급격히 낮추고 세입자 구하기를 원하기 때문에 역전세난이 생겨나게 됩니다.

일반적으로 아파트 매매 가격과 전세 가격은 지역이나 조건에 따라 다르지만 일정 비율로 가격을 유지하고 있었습니다. 이를 볼 때 전세가격의 하락은 역으로 매매 가격의 하락을 미리 보여주는 선행지표로써 어느 정도 의미가 있을 수도 있습니다. 물론 여기에는 예외 사항이 많기 때문에 정말 그런지는 알 수가 없긴 합니다. 실제 입주를 위해서 전세를 사는 사람이 입주금이 모자라서 싼 전세로 내놓은 경우도 있을 것이며, 이렇게 신규 입주 물량이 늘면서 기존의 전세가 떨어진 경우도 있을 것입니다. 예외 경우를 생각해 보고, 다주택자 수를 생각해 볼때 전세 가격도 충분히 의미있는 지표가 되지 않을까요?

전세라는 용어 자체가 이미 집주인은 따로 있다라는 전제가 있는 것인데, 그 집주인이 이미 다른 주택을 보유하고 있다면~~~~그리고 은행 이자는 상승하고 자산 가치는 하락하기 때문에, 더 하락하기 전에 처분하려고 시장에 내놓기 시작한다면....... 그러면 부동산 거품이 급격히 꺼질 수도 있습니다.

어디까지나 주관적이고 다분히 비논리적인 내용이기는 하지만 어느 정도 의미는 있지 않을까 합니다.

대단위로 입주하는 아파트에서 발생하는 전세를 차치하고, 기존이 전세를 놓은 집은 누구의 소유일까요?
자신은 전세에 살면서 소유한 집은 전세로 놓았을까요?
전세에 투기가 있을까요?

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